水库论坛问答 第116期（见招拆招）

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提问：请教欧神，我想跟您咨询一个事情，深户中山购房贷过款，在深圳还能算首套吗？可以三成吗？房产信息联网吗？

回答：二套

提问：我爸是公务员。66周岁。

去年申请信用卡，四张共12万，带着房本和工作证去办的。

都是在银行柜台申请的，但是是银行工作人员拿电脑填的，不是纸质进件。

我爸最近特别抵触办卡，不愿意去。而且去银行，人家一看我爸年纪，就给拒绝了。

如果实在不行，我在电脑上给我爸申请信用卡，但效果肯定一般。

给我爸申请信用卡这事，该如何办呢？

回答：网申需要柜台开卡。

提问：准备把长宁的96年的房子做抵押贷款再买重庆第3套，之前没有做过抵押贷，消费贷。信用卡43万，这次抵押贷是20年期经营贷，是否要在贷之前再办一轮信用卡？之前第一轮是半年前。

回答：少量一二张，别惊吓银行。

提问：欧大，坐标上海，LP名下两套，一套800万按揭还剩120万，一套350万抵押贷100万，男方名下550万按揭250万，总月供约3万，房租1万，年收入40万，现金没有，xyk-xyd办了还未使用，请问今年还能买吗?是想办法SH破限购二套还是CQ，WH城市(老家)去按首套买?

回答：现金没有，纯100%都是借的。

小赌怡情，买套<200的吧。

提问：欧大，你曾说过 购房原则，市区边缘 二手 国营开发商 毛坯 亲民盘大户型 低单价 纯住宅。目前重庆大家推的都不是这种啊？是否适用？另外有什么推荐

回答：除了“市区边缘”，其他都符合。

重庆江景，世界级名片。

提问：同问乡下穷亲戚，从无来往年纪跟我差不多，只有父亲跟他们有密切来往。想让他代持，是直接说要买房吗？是否要跟他分析对他的利弊？（FP小孩两个，一家均在外打工，无买房打算。）嘴巴笨，还请我神具体点讲～（父亲不支持还不知情）

回答：跟他说用于买房，正当用途。

劣势只提妨碍首贷，别说其他。免得他胡思乱想。

亲戚风险你自己权衡。

提问：欧大，深圳地铁口房子，实用面积170，正规五房，现在装修出租，整租5-6k，分割出租在8k以上，整还是分好，另外有没有必要为了追求租金分割成5间以上房子

回答：分割出租每月多赚2k，但是事情很烦，而且卖房前还要调整回来。

看你人力成本了。

提问：欧大，本人渔村，父母内地县城都白户，都是53岁，母亲已经退休养老金2000多，父亲在职月流水6000加，现在开始办信用卡多核积累弹药该如何操作？在当地银行办理好还是来深圳，另外办卡顺序如何？

回答：先养一点流水。

在深圳开几张借记卡，发生往来，最好还有定存或理财。

然后就去申，纯凭运气。

提问：小区三层楼的车位。在个人车位没怎么使用的情况，是否可以平价卖了？

回答：可以

提问：欧桑好，信用卡多核，需要准备哪些东西呢？储蓄卡，信用卡，手机卡？

回答：储蓄卡每个银行一个。

手机号码2个就够。

提问：ogg，25岁妹纸sfsd买A8房产，职业和ls怎么处理能过？坐标gz

回答：月供3w多，开7w流水。流水容易。

就说家族企业，直接高管。

提问：欧哥哥，200左右的子弹，强二线已经有3套了，怎么入深圳，怎么尽量多贷一点，如何快速建仓，目前没有深圳购房资格，另外现在已经开始涨了么。谢谢！

回答：结婚，首房首贷二成首付。

这二周反馈不错

提问：：恰空老师，您好！1:江宁禄口100万总价的电梯小两房，单价1.2万左右。2:板桥120万左右楼梯小两房，单价1.9万左右。3:江宁滨江，115万电梯小两房。单价1.5万左右。哪个更好？谢谢！

回答：我觉得板桥和江宁滨江都不错，后者可能更有潜力，前者流动性更好。

禄口可能没有流动性的，所以不推荐。

提问：神，如果房产税全国普及，对2n计划会有影响吗？是不是现在就应该开始应对，比如，多用合作或者代持的形式？

伟大的xi大在的时候，会不会一直各种限，以至于帝都十年内都不会再翻倍了？还是投cq回报率会更快更大些？

回答：这个问题是不是太弱了?

见招拆招，现在就开始应对有点早。会损失一些别的效率。

十年不翻倍这也太夸张了。涨幅随时可能在你没有一点点防备时发生。

CQ蛮好的，我一直不反对CQ。

提问：江宁的话买哪块更有前途？岔路口板块？大学城板块？竹山路地铁站？在建的5号线沿线？还是更往南更偏一点的地方呢？谢谢

回答：我还是偏向低单价的地方，其实江宁滨江那块的新盘有点机会。

已经开发很成熟的岔路口等地其实没有太多机会了。

提问：殴大，今天入水库第一次提问。我上海社区户，老婆杭州户。刚卖了外地房产，贷款结清已上征信，杭州有一套在贷款，老婆为主贷人我同时上产证。问:

手头一百万现金，上海还有地方可买吗（张江工作目前租房）？还是建议去CQ？投资用。谢殴大祝身体健康

回答：上海有过贷款记录就算二套。

上海二套毫无价值。你资金也不多。

建议还是去CQ吧，easy模式。

提问：坐标sz，请教欧大，年前过户按揭，工行一直不放款，是不是最长三个月要放款？1月份过户最晚4月份放款么？

还贷款后3个月可以办分期卡么？

回答：还款申请书有效期三个月，你可以去银行追问。

分期卡要早办。

提问：欧神，请问sh，目前这个时间点，是选择市区老破小，市区老破大，还是郊区次新大面积？

回答：看价格，互相比较。不是这么简单的事。

提问：欧大，提问：目前婚前老婆（产证）名下一套贷款100，现转jyd（老婆主贷人，我是参贷人，额度300，还款后剩余150-200子弹，xky和xyd两人共60左右，想在深圳入手（jlh或lh可行？）？

第二种，去CQ多N（jlh）？

或者欧神推荐第三种路线？

回答：再买800w资产，杠杆比较大。

再买300w，压力比较轻。

随意了。

提问：欧神大人，借别人的储蓄卡的时候有什么注意事项吗？

回答：说清楚合法经营，不会涉足黄赌毒。

提问：欧大，问一个浅薄的问题撒。

如果我手里有30万现金，放银行活期里。

现在要用钱，10万。

我是要自掏10万块，还是信用卡taoxian。

目前不买房，也没有其他大的用钱的地方。

感觉用自己的钱，比taoxian可以省点费用。

回答：没事付600佣金干什么？

提问：万能的欧大，

LG已入深户，为了DK买入，我们需要真LH，请问在本地办理还是渔村办理呢？

回答：哪结哪离

提问：多个城市落户放开，相当于多了来买房的人，是憋不住了么？

回答：亏不起

提问：欧神，卖出代持房屋时，代持人储蓄卡，是否可以自己去代取现？还是一定要本人？拉卡拉转掉

拉卡拉一天最多可以转多少w？如果一天转不完留在卡里安全吗？

回答：拉卡拉已经过时了，目前限流限额。

得换手刷

提问：Ogg，为什么年后房东们会不约而同的涨价，貌似整个城市集体上扬了平均线，这是怎么回事？

回答：每年都是这样。

《楼市的季节性》

提问：广州去深圳，算过江龙吗？

回答：还好，地域比较近。

提问：欧总，广州户口，名下有两套按揭房，均有欠款，还有一套抵押房，如果我把两套按揭房均去赎楼在做抵押，那么我就有三套抵押房，我去CQ还可以按首套做吗？CQ查不到我名下有广州的房吗？

回答：首套。

但是侵蚀收入证明。

提问：美女，CQ注册公司做法人破房产税原理是什么？注册公司在异地可以吗？

回答：破三无：无户籍 无工作 无公司

不可以

提问：欧大早，请问已经建好的室外电梯会不会被要求拆除？

回答：一般也不会拆。

拆一次，至少出动20个军警，耗资100w元以上。政府出不起。

99%情况，是给你敲个“违建”章。限制不能交易。

提问：欧大，堂弟200w现金，年入40，BJ，酒仙桥工作，SFSD。求选筹指导意见

回答：就在酒仙桥附近买，这一代很有前途，房价也不见得天价。

200w贷足是500w房价，少了点，我宁可再加100w信用卡。

提问：欧大，现在一栋楼上又有住宅，又有住宅公寓，产权都是70年，住宅公寓说的是大寒时间日照时间小于2小时，我想买的那个是17层西户，是住宅公寓的性质，想问您住宅公寓和住宅的区别是哪里？落户还是贷款年限有区别吗？

回答：商住有LVAT

导致几乎无法交易，因此也升值不快。

提问：欧大，250w可以在hz买两套限价一手期房（两年交房，需代持，二手差价1w+），，也可以sfsd去sz上车一套大的自持，怎么选？

回答：主场有资源可以先打掉。

提问：近年上海严控人口，内环强力拆违。外地二线都在派送户口哄抢大学生。 此消彼长，这样的情况对上海房价冲击有多大？ 还是说赶走本来就买不起老破小的低端打工者无影响？

回答：有冲击。

优秀的人也被夹杂冲走了。

提问：欧神，我太太弗兰长沙人。我们俩常居广州。目前犹豫于在长沙买房投资or去CQ？求建议。谢谢~

回答：看你的资金量了。

大资金只能去大城市。

提问：神，请教你，现在省内省外不联网的除了户籍，婚姻，名下的房产套数，还有什么？

回答：子女

提问：祖师爷，请问现在各个城市都是独立的系统吗？比如我在A地有全款抵押房，那么我去B和C地，他们都把我当首套对待吗？还是存在一些城市，哪怕你在这个城市有抵押纪录，你在另一个城市她也当你是二套了，好比我在深圳全款抵押房，去了北京买，算首套吗

回答：认房: 看城市

认贷: 全国联网

提问：欧大，有两个问题请教:1、有套房子，67+6，送40平露台，2016年10月装修，卖295万。隔壁楼梯同户型未赠送露台2000年装修卖275万。请问前者算笋盘吗？2、房东卖房是为了筹钱换新房，准备买房卖房合同在同一家中介同时签约。他要求我一次性付款。但我觉得这样浪费贷票。问了中介能不能我先付款给房东，中介再帮忙贷款。中介说这叫后置式贷款，现在没法做。请问有什么办法破这种情况，让我又能买到房又能贷到款。谢谢

回答：相当于每平米露台5000元，房价50000元，1/10值得。

全款要额外折扣，至少5%

如果想做“补按揭”的话，可以“借给”房东200w，约定贷款下来后，他归还你。合同签严密即可。

提问：那用朋友的储蓄卡tx怎么转到自己这？

回答：U盾最好。

或者手刷还信用卡。

提问：感谢欧神，西安楼盘回暖，已得红利，但是二手房有价难出，请问是目前趁高价出售，小换大，还是再观望。

回答：房龄较老的先卖掉。

提问：欧老板，全款再抵押，算不算高阶买房，你能明白我的深层意思吗？

回答：不算，很大路。

提问：欧大，二线城市小孩马上要读书，是否有必要买个好的学区房自住？价格是非学区的两倍了。

回答：学区房不是拿来自住的。

学区房最小最小的面积就可以了。

提问：od，买了套二手房，房主把房型改的很差，去卫生间要穿过厨房，买了以后越看越别扭，以后卖是不是也要折价？砸墙改一下是不是成本很高，也不值得？

回答：敲光重装就是1000元/m

提问：祖师，好！帝都老房子装修，真是为自己智商堪忧，1）净层高是2.53，感觉不知道怎么办？2）其次卫生间小，管道粗都在上面还得弄个异型，更容易被发现层高矮的问题了，请问怎么破，被自己蠢哭了都。谢谢您了！

回答：“四”字形装修。

左一撇，右一撇，吊二个边角。但是净空尽量保留。

提问：欧大，紫御江山现在套内2.5左右，需要4成首付。融景城套内1.8左右，需要3成首付。绿地海外滩1.4左右套内，需要5成首付。选哪个？

回答：选杠杆高的。

提问：神，高层自住二楼因楼上装修工倒泥沙进下水管导致反水，物业建议自己搭一条下水管，但是担心过几年会因气体无法流通反味，怎么破？

回答：开管，弄干净。

别用临时工程。

提问：ogg，坐标北京，首房首贷，第一次买房，现金120w，在等今年12月份北京工作居住证下来后北京上车，自知资金不多，在愁资金，看到沈阳团购，是否需要用老人房票（55内）先买入沈阳，多积攒些资金然后卖出买北京？本人辽宁人（非沈阳但对沈阳熟悉）

回答：二年不到要交营业税。

估计资金来不及回来。

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请问恒大滨江左岸这种有预计能上涨，两年内开发商可更名这种也不可以吗？谢谢哥哥

回答：这个可以。

二年内KFS配合更名。

就是不符合水库囤债长持的流派。您随意。

提问：大大，小区产权储藏室就20多个，大约10平方米左右，且都在地上，普遍没窗户。其中8套是挑高户型，层高4.5米左右。

小区普通住宅售价2.5左右，储藏室售价8000+，您看值得买吗？

回答：可以买一二个，反正也就十几万。

提问：欧大好，最近CF累的焦头烂额，斑斑血泪，突然好失落，CF客到底值不值。

相信圈里好多能人就是干别的行业也一样出类拔萃，行业翘楚。比如医生救死扶伤，教师教书育人，军人保家卫国，科学家追求真理，大家一提起来都眼神发光，肃然起敬。

只有商人，一说就是无商不奸，唯利是图。更别说CF客。

科学尚未普及，奥派更是少有人知。漫漫长路，注定要在世人鄙夷的目光中前行吗，谢谢灯塔！

回答：是啊，无差别人类劳动。

对享用房产的收益，我心安理得。

凡是喷房产来钱快的人，你做做试试。

提问：静美女好！我在重庆买的二手房，房东欠贷款33万，我想直接出钱给他赎楼，不找担保公司。请问有没有什么方法规避风险？双方签订协议规定款项只能按期提前还款及后续交易有关事项，是否具有法律约束性？谢谢！

回答：房东如人品不错，可如此操作。

协议为首付款，用于房东提前还贷，还贷当天最好你亲自在场到银行办还款手续。

提问：美女，父母都是53岁，准备用父母名额去CQ买房，父亲还在工作月流水6000多，有缴纳公积金，母亲已退休，月养老金2000多，未缴纳公积金，二老名下均无房无贷款记录均为白户，现在暂时不着急下手先储备房票。那么问题来了1、外地公积金是否可以在重庆使用，公积金贷款最大额度多少2、是否需要在重庆交社保来破房产税？是否可视为本地人？3、二选一选择谁来做房票比较好？4、另准备在SY并发的话，选谁来做房票比较好

回答：1、政策说法是可以异地公积金，实际银行不接受。

2、母亲退休，无法再交社保，父亲外地有公积金，也没必要交社保。用母亲做法人注册公司以规避房产税。

3、如首付资金量大，比如有4套首付，父母皆可买房贷款。

4、不清楚

提问：静流美女，请问三无人员怎么解决房产税问题，求解决方案和对接相关服务资源。谢谢

回答：交社保、注册公司、迁户口、和重庆籍联姻

提问：空神好，我有一笔350w的信用无抵押消费贷，在广州，下个月需要过桥+审批及续贷，请教您，这种过桥，如何应对呢？需要借别人的钱用几天为宜？市场上，小额金融机构如何收费的？或我也有朋友可以借，说借几天？利息怎么给合适？Ths

回答：尽量问朋友借，万四，比较好。垫资公司的钱很贵很贵的，至少千一以上了

提问：老大，30万，是用6。6先息后本授信3年的xyd还是用40万的卡兜转呀

回答：我喜欢用卡，灵活

提问：北京tty，二套，

全款然后抵押是不是更好些？

回答：对

提问：欧桑好。追问一下深圳观澜小产权房的问题。因为总价低，有关系买入价9折，宜居。想用来变冰。类似的小产权变冰符合逻辑吗？

回答：不能贷款的资产没有价值。

提问：欧神，卖出代持房屋时，代持人储蓄卡，是否可以自己去代取现？还是一定要本人？

回答：拉卡拉转掉

提问：神，深圳。打个比方，一个1000万的房子，申请继续履行律师费加法院诉讼费大概总共要花多少钱？估计要拖几年？还有就算判下来房子是我的，还有后续**的问题

同样1000万的房子，如果要求只是要求退回定金比如40万，律师费大概又是怎么算的？

房东资不抵债的情况下，有房产律师说要做第一查封人，并要求继续履行比较合适

回答：律师费根据你的药单情况定。

40w的标底，中国一般不超过10w

银行房贷才是第一查封人。你最多第二。

提问：我对租售同权背后的演化的判断，以上海为例

1，限地，新房减少，限购。

2，房事看多，二手房交易长期流动性不足

3，二手房转租赁，纯租赁用地，国家队入市

4，租赁市场进入卖方市场

5，租赁模式演变，类似20世纪初的长期租赁（顶首+租金），现今韩国的租赁市场（传贳）

6，这里就可以看到前期推出的深圳银行租房贷款的意义了，相当于顶首的贷款。

上海将进入产权和租赁权并存的时代，产权流动性不足，租赁权流通性加大。散户再没机会入场，以后都是国家队的玩法。

欧大，怎么看？

回答：然后亏死。

空想社会主义的最主要问题，是亏不起。

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