现在投资商铺还合适吗？

如果单纯回答商铺投资，我想很多人都在分析哪些好的地段商铺更值钱，这些地段有什么特点等等。不过，天檀更愿意升一个维度来思考，把商铺放在固定资产中进行横向对比，可能又能得到另外的视角。

房产大致分为：住宅、商铺、公寓、写字楼、厂房等。一般来讲：好产品的特点是刚需、规模化。那么，对于以上房产类产品，最刚需的当属住宅，其他品类都是非刚需，而且从市场规模来看，只有住宅的消费人群最多，体量最大，其他都是小众产品。

不过，住宅市场被打开是由于1998年住宅制度的改革，城市化进程、按揭贷款制度的引入。而在1998年之前，住宅没有市场化的时候，商铺是典型的供不应求状态，所以才会有“一铺养三代”的说法。

但1998年之后住宅市场的彻底打开，商铺的地位就注定了大不如以前。商铺虽然理论上租金可以不断提升，但不好的地段租金可以大幅下跌。

综上所述，天檀认为商铺可以投资，但这是很专业的领域，大众不适合参与，如果非要投资则需要找这方面专业的人来给你护驾！（公众号：天檀FB）

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凡是没有绝对，很多专家都在说，电子商务已经严重影响力实体店的生意，其实也是偏见，很多消费，没办法通过电子商务完成的，比如剪头发、美甲、看电影、做SPA，凡是需要人亲自到现场来体验的消费，都有生存空间，而且收益很可观！

投资商铺跟购买商铺自己做生意，其实是两个不同的概念，通常来说，投资商铺有三种情况：

1：资产类投资，这类人目的很明确，我就是要赚取差价，但是这种投资属于高风险行为，往往需要强大的资金作为支持，并且有自己的其他主营收入，你只要在自己能承受的风险情况下，才能去做！

2：自营兼投资，这里面其实有运气的成分， 比如你在一个新开业的商圈，投资了一个门面，做起了餐饮，也许餐饮并不赚钱，除了人力成本，你发现做了五年，这家店依然没赚到钱，可是五年过去了，这里的商圈人气越来越旺，结果你把自己的店铺转让转让出去，五年时间，你的收益做到了年化15%以上，这就是一个成功的投资行为。当然，还有一种风险，五年过去了，这个商群的人气还没有起来，你的店铺打折都没人买，生意也是不赚钱的，这时候，这家店铺就成了你的负资产。即便是赔钱买卖，你也要把它打包出售了，赶紧止损。

3：投资客，其实对于这类人来说，风险是最大的，目前我国的商铺年化收益很难突破5%，大多数商铺是被开发商坑的，你想一下，开发商多精明，早就计算好，商铺的未来升值空间，他们的售价绝对是三到五年后的估值价格，然后卖给你，你想去捡漏，比登天还难。天上有馅饼掉吗？至于还有很多商家承若什么连环返祖、五年回本，就不要去相信了，明摆的圈套，这么好的生意，早就被人抢光了，还轮得到你吗？

综上所述：

不管你是以上哪一种人群，投资商铺都不是一个好的选择，我的个人建议是，跟着市场趋势走，银行正规理财产品，收益率太低，P2P随时有可能爆雷，数字货币深不见底，期货、股票风险大，那投资什么呢？当然是房产，至少保持，眼光好，还有赚！

最后，奉劝大家，千万不要买产权式商铺，坑太多！

牢牢看好自己的血汗钱吧！

现在投资商铺合不合适，主要从几个方面考虑：

首先，你准备买的商铺在城市的什么位置，能不能租出去，月租金是多少，如果你买的商铺在成熟的社区，人口密度大，商业环境成熟是可以考虑的。但是，现在购买商铺都不是在成熟的社区，成熟的社区都是城市较早的社区，现在新开的楼盘都是新社区，并没有多少人入住，还没有形成商圈，这种情况下你投资的商铺很难租出去，有些新开的楼盘还在离城市比较远的郊区，这种商铺肯定是不能投资的，这种商铺将来出租没有人要，卖也卖不出去，很可能砸在自己手里。

其次，你投资的商铺适合什么样的商业经营，在成熟的社区，为了满足居民们日常生活需要的一些服务，例如，理发之类的日常百姓生活需要的服务还是有市场的，如果是新的社区，由于入住的人口稀少，社区不成熟，各种日常生活需要的服务需求量少，难以形成规模化的市场，各种商户到这种环境做生意难以赚钱，所以，未来房子很难租出去。

其三，是房子越盖越多，商铺是越来越多，大部分商铺的经营者现在很难赚钱，商户不赚钱的情况下退租的商铺是在不断增多的，许多退租的商铺大量空置没有人租，卖也很难卖。

其四，电商的冲击，目前购物基本上被电商取代了，除了电商不能代替的服务，只要是电商能做的生意，实体店都做不过电商，实体店的生意是越来越不好做，大量实体店的关门将会成为趋势，未来中小城市和郊区的商铺会出现大量的空置。

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说到购买商铺我应该比较有发言权，家里前前后后购买了四个店铺，从97年的第一个到去年的第四个，刚好20年。

本人家住沿海省份三线小城市，市区人口50万左右，gdp2000多亿。按顺序先从第一个店说起，第一个店面是我爹妈97年左右时从一个工程建筑队那买来的，总价6万左右，25平米。由于当时沿街商铺少，即使位置人流不是很好，在当时来说也是很好租的，一个月房租大概是我们当地一个普通工人的月薪，后来由于城市商铺多了，位置不好的缺点就显现出来了，没法租高价格，但是租金低点，还是租的出去，至少不会放空损失，现在一年可以租2万左右。

第二个店面是2008年金融危机时购买的，由于提前知道商铺周围会规划一个大型超市和菜市场，人流量应该不成问题，所以当时即使手上没什么钱，也咬咬牙买了，73平方米，单价1万，年租金7万左右。当时购买时心里挺没底的，因为那个地段还在开发，还没形成成熟的小区，后来超市及菜市场如期开业，入住的人也越来越多，未来周围还有一大片要开发，所以这个店算是赌对了，租金和售价都在不断升值中。

第三个店面是2016年购买的，这个店是拍卖得来的，28平米，年租金4万左右，位于市中心闹市成熟小区底商，左边有区重点小学，店面马路对面就是大型超市，右边是菜市场，范围都在200米内。人流量从早到晚都不错，老百姓生活所需的大部分东西在这附近都可以买到。

第四个店面去年底购买的，位于十字路口，大型家装家居商场门口，沿街，115平，年租金10几万，附近有九年制学校，万达，菜市场，这是我购买最满意的一个店，物廉价美，但是租金高，算是人品爆发捡到的

购买商铺地段人流真的很重要，从我家购买商铺的经验看，只有第一个商铺是因为当时我爸妈年轻而且第一次投资商铺，不是很懂投资，买的不是很好，其他几个基本都是买在商场商超学校人流量大的地方。早期购买的商铺基本10年就可以回本，但是现在购买的商铺基本要20年以上，尤其是二手的，地段好的，人流量大的，溢价很高。好的店面会卖的很少，业主会卖很多都是急需用钱，或着卖了购买更好的。我家算是运气比较好，正好都碰上了。

现在投资商铺我个人认为还是可以买的，但是只买两种，要么买现在，地段好，虽然贵点，但是保值，租金高。要么买未来，待开发的地段，趁便宜先入手，便宜租今年，等人流大起来了，升值很快。但是第二种需要耐心。